El pasado 9 de octubre de 2024, la Secretaria de Estado de vivienda y Agenda urbana anunció una nueva actualización en materia de vivienda: Cataluña declaraba 131 nuevos municipios como «zonas de mercado residencial tensionado,» en respuesta al alto porcentaje de ingresos dedicados al pago de alquiler o hipoteca y al significativo incremento de precios en estas áreas. Esta medida se ajusta a la Ley de Vivienda y busca regular los alquileres mediante la limitación de precios, aplicable tanto a nuevos contratos como a aquellos en propiedades vacías de grandes tenedores (definidos aquí como quienes poseen cinco o más propiedades). La normativa entra en vigor por tres años, tiempo durante el cual se espera contener la subida de alquileres, especialmente en localidades turísticas y de alta demanda.
Desde la aplicación de este marco en otras áreas de Cataluña, se han observado efectos como una contención en el aumento de precios y una ligera disminución en ciertas localidades, sugiriendo que las zonas tensionadas podrían ayudar a estabilizar el mercado inmobiliario.
Así pues, Cataluña ha incrementado a 271 el total de municipios designados como “zonas de mercado residencial tensionado” en un intento de abordar la crisis de vivienda que afecta a gran parte de su población. Este nombramiento implica que, en dichas zonas, se aplicarán limitaciones a los precios de alquiler y beneficios fiscales en el IRPF para propietarios que cumplan con las nuevas tarifas.
Más detalles de la Medida:
- Ámbito de aplicación: La regulación se implementa en municipios de al menos 2,000 habitantes. El criterio de «gran tenedor» se ha reducido para incluir a propietarios con cinco o más propiedades urbanas, bajando el umbral anterior de diez.
- Duración y Alcance: La declaración tiene una duración de tres años, tiempo en el que los precios de los alquileres en estas zonas estarán regulados. Además, los inmuebles que lleven cinco años desocupados también deberán cumplir con el control de precio, aunque no pertenezcan a grandes propietarios para incentivar su reintegración al mercado.
- Resultados Previos y Expectativas: Tras su aplicación inicial en 140 localidades en 2023, el Govern ha registrado una contención en los precios de alquiler, bajando un 5% en algunas áreas y limitando el aumento interanual al 0,1% en las zonas reguladas, en contraste con el aumento del 5% en otras áreas de Cataluña. Esto sugiere que la extensión de las zonas tensionadas podría contener el crecimiento de precios y favorecer la accesibilidad de la vivienda en el futuro próximo.
- Impacto en Contratos de Alquiler: La regulación también ha llevado a una disminución en los nuevos contratos de alquiler, reduciéndose en un 10,7% en la primera mitad del año, lo que el Govern interpreta como un indicador de que el mercado está alcanzando un punto de equilibrio en las zonas tensionadas, reduciendo la especulación inmobiliaria. Esto también ha reducido el número de transacciones en Barcelona, que experimentó un retroceso de contratos en un 17% en el segundo trimestre.
En conjunto, Cataluña está apostando por una estrategia a largo plazo que busca estabilizar el mercado de alquileres en sus regiones más afectadas, disminuir la presión económica sobre los inquilinos y frenar el crecimiento especulativo en el sector de la vivienda. Esta medida supone un cambio importante en el tratamiento de la vivienda como un derecho, priorizando la accesibilidad en lugar de la rentabilidad inmediata del mercado.
Por otro lado, el gremio de propietarios ha expresado su preocupación respecto a la declaración de zonas tensionadas en Cataluña. Los propietarios, especialmente pequeños arrendadores, opinan que estas regulaciones puedan desincentivar el alquiler de viviendas, reducir la rentabilidad de sus inversiones y complicar la viabilidad de su actividad. En contraste, la normativa ofrece ciertos beneficios fiscales, como desgravaciones en el IRPF para los pequeños propietarios, lo que podría ser una ventaja si deciden acogerse a los topes de renta en estas zonas tensionadas.
Por otro lado, algunos propietarios consideran que las medidas son restrictivas, ya que limitan la libertad de fijar precios y afectan el retorno esperado de inversión, especialmente en municipios con alta demanda de alquiler. Además, en zonas tensionadas, los grandes tenedores son definidos en Cataluña como propietarios con cinco o más viviendas, una medida que difiere de la legislación general y que podría afectar a algunos propietarios medianos que caen en esta categoría. Los colectivos de propietarios también contemplan medidas legales para cuestionar estos controles de precios, ya que consideran que podrían vulnerar sus derechos de propiedad y autonomía económica.
En resumen, el gremio de propietarios está dividido entre quienes buscan adaptarse a los nuevos incentivos fiscales y aquellos que ven en las restricciones una amenaza a sus ingresos y plantean la posibilidad de impugnar la ley en tribunales.
